Condo Floride - vos conseils!

[martcouz]

Comme bien des québécois, je commence à considérer l'achat d'un condo en Floride. Toutefois, je connais très mal le marché là-bas. En regardant sur différents sites, les aubaines semblent toutes plus impressionnantes les unes que les autres - surtout lors de faillites. Je serai sur place au début mars alors je vais regarder ça de plus près, mais je veux me préparer comme il faut avant de partir.

La recherche est assez complexe alors je m'en remets à vous pour quelques conseils. Je cherche quelque chose entre West Palm Beach et Fort Lauderdale. Voici les deux principales quelques questions que je me pose:
- Quels sont les secteurs à éviter (ex: trop criminalisé ou pas beau) VS les secteurs à rechercher?
- Où se font les meilleures aubaines et sur quel type de logements (ex: condo VS maison de ville, bord de la mer ou non, neuf ou usagé, etc.)?

J'aimerais au minimum 2 chambres à coucher et 3 si possible. Je commence à regarder dans un range d'environ 150 - 175$k mais ça peut varier selon les aubaines. Et finalement, l'objectif serait de le louer la majeure partie de l'année, donc ça doit jouer dans l'équation!

Merci de votre aide !

[Bordeaux70]

Je suis un habitué de la Floride et mon seul conseil est d'attendre encore. Le marché n'a pas encore atteint le fonds du baril.

[BABY DUCK]

J'envisageai moi aussi l'acquisition d'un condo en Floride dans le futur proche. Dis-moi B-70 quel sont les indicateurs qui te laisse croire encore une baisse et comment sauront nous lorsque le moment sera a son plus propice? (au marché le plus bas)

[Bordeaux70]

L'économie aux States est tellement mauvaise que le dollar canadien ne fera que remonter. Ensuite, le marché immobilier américain ne vas faire que descendre afin que la courbe offre/demande se stabilise. Le marché devrait perdre encore environ 20%.

[BABY DUCK]

Merci de ton point de vue macroéconomique, histoire à suivre.Le hausse du dollard canadien au USA c'est pas mauvais pour acheter du vin las-bas en plus!

[BigJul]

martcouz, je regarderais en priorité du côté des Gated Communities pour la sécurité et les services communs très intéressants (piscine, tennis, etc.). Cependant, le danger lorsque plusieurs propriétés sont en vente en même temps, tu dois t'assurer que les frais communs ne soient pas plus élevés pour toi.

Si j'étais toi, j'oublie les maisons de ville. Compte tenu du trouble (location), entretien, et des risques d'ouragan.

Ensuite, le prix des propriétés sur le bord de la mer ont nettement moins chutés que celles qui sont un peu plus éloignées. Les meilleures aubaines sont donc à 5 ou 10 minutes de la mer. Cependant, il s'agit ici d'un choix personnel d'être sur la mer ou non.

Finalement, personne n'a de boule de crystal. Il faut faire attention avec les prédictions à la hausse ou la baisse des prix. Est-il possible que cela chute encore? Absolument. Mais il se peut aussi très bien que les prix remontent dans un mois. Juste sur ce site, trois personnes (dont moi) sont actuellement actifs à regarder là-bas. Chercher à timer le marché est la pire chose à faire lors d'une correction.

[martcouz]

Merci de vos conseils. Je regarde dans un horizon d'environ 3-6 mois. Moi non plus je ne crois pas que le marché ait fini de baisser mais je pense que le gros est passé. Je crois qu'on peut se permettre d'être patient parce qu'il n'y a à peu près aucune chance que ça reparte en flèche à court ou moyen terme. Ça va peut-être recommencer à remonter tranquilement d'ici 1 an ou 2, mais sûrement très lentement...

J'ai aussi constaté que le prix des condos directement sur le bord de la mer sont encore très cher. Pour moi ce n'est pas un "must", mais c'est sûr que ça se loue mieux.

Voici quelques sites que j'utilise pour mes recherches:
http://www.ziprealty.com (à vendre)
http://www.neighborhoodscout.com/ (pour voir la criminalité par secteurs et autres données)

[Peanut77]

N'oubliez pas non plus de vérifier les taxes municipales de vos futurs immobilisations... malgré la présence de deal incroyable.. oui oui.. des condos à 50K au lieu de 150k-200k, ça peut être vraiment intéressant, mais la ville elle, a toujours la même soif pour ses taxes et prévoyez donc des taxes normales même si vous avez entre les mains un deal incroyable. Ce qui pourrait en faire reculer certains...

De plus, Fannie Mae vends des condos et des maisons à des prix ridicules, à première vue, mais il y a aussi des conditions qui peuvent en décourager plusieurs. N'oubliez pas que Fannie et Freddie auront beaucoup de "choses" à vendre dans les prochains mois, et s'assureront ainsi que vous ne pourrez revendre votre nouvel achat avant un certain laps de temps, histoire d'éliminer de la compétition un peu! ;-)

Je table aussi que la situation de l'immobilier américain et floridien pour être plus précis, ne s'est pas encore totalement contracté et que le pire n'est pas encore arrivé. Sans compter aussi qu'un déficit monstre ça se finance et que le dollars US devrait surement y goûté à cause de cela.

Toujours sur l'argument du financement des déficits énormes, vous verrez un jour le retour au grand galot de taux d'intérêt à long terme plus élevés, substantiellement. Donc, faites aussi attention à votre mode de financement tant qu'à y être.

Sur ce, bon magasinage.

David

[BABY DUCK]

Merci de prendre le temps d'exposer ton point du vue, comme dit l'addage: deux têtes valent mieux qu'une!

[Andrel]

Juste pour vous donner une petite idée de la bulle immobiliaire aux États-Unis:


Ce graphique provient de: http://www.businessinsider.com/shiller- ... igh-2009-2

Ça fait réfléchir ...

André

[Bordeaux70]

Dans le cas se condos, ne pas oublier de voir si le fonds d'urgence est suffisant. Des fois quand le fonds est vide il faut que les proprios investissent des dizaines de milliers de $$$$ d'argent neuf afin de faire faire certains travaux. N'oubliez pas que l'air salin de la mer cause des ravages dans les structures mêmes des habitations.

[martcouz]

Dans le cas se condos, ne pas oublier de voir si le fonds d'urgence est suffisant. Des fois quand le fonds est vide il faut que les proprios investissent des dizaines de milliers de $$$$ d'argent neuf afin de faire faire certains travaux. N'oubliez pas que l'air salin de la mer cause des ravages dans les structures mêmes des habitations.

Excellent point. C'est clair et net que ça doit être pris en considération. Mais est-ce que je me trompe ou est-ce les lois sur les associations de co-propriétaites (HOA - Home Owners Association) sont plus strictes aux US? Il me semble avoir déja entendu qu'ils doivent "sous-traiter" cette gestion pour les blocs de plus de X logements...? Contrairement à nous, où ça peut arriver de voir des histoires d'horreur dans des associations mal gérées.

J'ai aussi remarqué que certains complexes de condos ne permettent pas de le louer plus d'une fois par année. Lorsque c'est un des objectifs, c'est donc à regarder attentivement!

Du côté des taxes, ça semble effectivement plus élevé qu'ici. Dans un complexe luxueux construit en 2004, j'ai vu un condo 1400 pieds carrés (2 chambres) à vendre à 200k$ alors qu'il s'est vendu plus de 400k$ initialement. Le hic, c'est que les taxes sont d'environ 7000$ et les frais de condo de 9000$! Bien sûr, il y a 2 piscines, spas, salle d'entrainement hallucinante, salle de divertissement, etc. mais bon! Quand on prévois être là 3 semaines par année, on peut toujours s'en passer!

[Lougas]

Alors, presque un an a passé..........Est-ce encore le temps ?? nous ferons le voyage en mars 2010. On pense à acheter un condo (petit pied à terre) de 1 chambre dans un environnement 55+ sur la côte Est de la Floride (West Palm Beach à Fort Lauderdale), dans un parc avec plusieurs francophones si possible. Je vois Century Village, Kings Point ou Sunrise Lake....conseils SVP..

[BABY DUCK]

Je suis présentement à Pompano (floride) , je rénove le condo que je viens d'acheter. je suis venu pendant 6 jours à la mi-novembre et j'ai visité presque 40 condos différents, dans des endroits différent ( mon agent d'immeuble est très patient, c'est une perle rare . Je suis moi-même agent d'immeuble à Montréal et je reconnait un vrai professionel quand j'en vois un.) Je croi que le creu du marché était en juillet 2009, il y avait beaucoup d'inventaire et pas beaucoup d'acheteurs. Aujourd'hui les prix sont les mêmes mais le marché est très actif, la confiance des acheteurs est revenu. Les prix sont très bas mais les propriétées se vendent et assez rapidement. Il y a beaucoup de canadiens qui achètent. Il y a beaucoup de transactions oû les gens payent comptant (ils ont habituellement refinancé leur maison au Canada pour obtenir la liquidité). IL y a aussi beaucoup de transaction avec des offres d'achat multiples et la surenchère enbarque.

Dans le début de mes recherches je voulais pouvoir ,me rendre à la plage a pieds, 2 chambres 2 salle de bain , a moins de $100,000. la proximité à la plage coûte très cher. Plus tu est prèt de la plage , plus les prix sont élevé masi à partir du moment ou tu est a plus de 1km (donc +-15 minutes de marche) on risque de prendre l'auto et la surprime pour être près de la plage n'en vaut plus la peine .

En ce qui concerne les taxes municipale, si j'ai bien compris le système, l'evaluation est revue systématique dans l'année qui suit chaque transaction selon le prix payé (+- 2% de prix payé). Et donc si on veut acheter une propriété qui payent présentement $7,000 annuel en taxes , elle rique d'être évalué à +-$350,000. Si je paye sonc $200,000 l'évaluation et les taxes seront ré-ajusté au mois de janvier qui suivra la transaction et mes taxes seront à +-$4,000 92% du prix payé)et on peut

[Lougas]

Merci Baby Duck, ton propos m'aide beaucoup. Conseil demandé concernant:
1) le choix d'un agent immobilier Comment trouver le bon ? francophone, patient et qui s'occupe de notre budget et nous conseille ?

2) Quel site est le plus complet pour trouver un condo avec plusieurs critères de recherches ?

3) Le beau, bon, pas cher .......est-ce qu'on peut se fier ...l'agent retenu peut-il aller vérifier AVANT notre arrivée en Floride ?

4) Combien de temps doit-on prévoir pour conclure un achat ?